Thu hẹp dòng vốn
Thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu dựa vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp . Hiện hai kênh này đang bị siết chặt, ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu chững lại.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa ban hành Kế hoạch hành động của ngành ngân hàng thực hiện Nghị quyết 11 / NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ. Đặc biệt, NHNN yêu cầu các ngân hàng không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, đồng thời kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư bất động sản, chứng khoán, dự án BOT, trái phiếu doanh nghiệp. Các ngân hàng sẽ phải tăng cường kiểm soát các cơ sở tín dụng cho người vay tham gia đấu giá đất.
Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước cũng liên tục yêu cầu các ngân hàng siết chặt hoạt động cho vay liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Cuối tháng 3, đầu tháng 4/2022, một số ngân hàng như Techcombank, Sacombank thông báo tạm dừng giải ngân cho vay bất động sản.
Cụ thể, Sacombank thông báo sẽ không cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản (đến hết tháng 6/2022). Techcombank cũng thông báo về việc ngừng giải ngân các khoản cho vay mua bất động sản có chứng thực và cho vay thứ cấp mua bất động sản (kể cả chưa được chứng thực / chứng thực) kể từ ngày 25/3/2022 (đến hết quý I / 2022). Việc giải ngân sẽ tiếp tục được thực hiện trong quý II / 2022.
Ngoài ra, nhiều ngân hàng khác như VPBank, VIB, MBBank, TPBank, MSB… cũng chứng kiến dư nợ liên quan đến bất động sản tăng mạnh trong thời gian qua và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ.
Trong khi đó, thống kê cho thấy mặc dù tăng trưởng cho vay bất động sản đã giảm từ hơn 26% năm 2018 xuống còn khoảng 12% năm 2020 và 2021, nhưng tín dụng bất động sản vẫn chiếm khoảng 18-20% tổng dư nợ nền kinh tế. Cũng cần biết rằng trong cơ cấu cho vay của nhiều ngân hàng hiện nay, cho vay mua nhà đất hiện nay có thể là cho vay tiêu dùng hoặc cho vay hộ kinh doanh. Do đó, tổng dư nợ thực tế liên quan đến bất động sản có thể lớn hơn nhiều.
Sau khi Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định thắt chặt tín dụng cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã chuyển sang huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu.
Theo số liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong hai tháng đầu năm 2022, thị trường ghi nhận 8 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng (thu về 5.509 tỷ đồng) và 26 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ, thu về 22.185 tỷ đồng. So với cùng kỳ năm trước, tổng giá trị trái phiếu phát hành ra công chúng tăng 31% và tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ tăng 51%.
Sau khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh hủy bỏ 9 trái phiếu phát hành từ giữa năm 2021 vì che giấu thông tin và công bố thông tin không chính xác, Bộ Tài chính đã yêu cầu cơ quan quản lý tăng cường giám sát, quản lý việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Theo cơ quan xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, các công ty sẽ không còn dễ dàng vay vốn của người dân thông qua phát hành trái phiếu. Áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2-3 năm tới là khá lớn.
Với việc các ngân hàng siết chặt nguồn tín dụng cho bất động sản, việc huy động qua trái phiếu không còn dễ dàng. Dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản vì thế đứng trước nguy cơ ngày càng thu hẹp.
Sẽ hết nhiệt?
Nhiều ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản, tham gia đấu giá đất, thắt chặt huy động vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp, … Ngoài ra, trước tình hình giá đất quá cao, Chính phủ đã ngăn chặn bằng cách không cho phép phân lô, bán nền, chuyển đổi đất nông nghiệp. . Các biện pháp này nhằm đưa thị trường bất động sản trở lại giá trị thực của nó.
Cho ý kiến về các quy định này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc siết tín dụng đối với bất động sản đã diễn ra nhiều năm. Tuy nhiên, gần đây đã xảy ra một số vụ việc liên quan đến dòng tiền bất động sản, cổ phiếu và trái phiếu, vì vậy các nhà chức trách đã đẩy mạnh hành động hơn nữa.
Mặc dù ảnh hưởng một phần đến hoạt động của nhà đầu tư và thị trường, nhưng đó là một động thái tích cực. Thắt chặt tín dụng sẽ giảm đi vay để đầu cơ, làm suy yếu sức mua, từ đó giảm đầu cơ.
Nhiều chuyên gia khác cũng khẳng định, việc siết tín dụng sẽ buộc các doanh nghiệp bất động sản không thể đầu tư, sử dụng vốn thiếu tập trung như trước đây. Về lâu dài, họ phải tập trung vào những dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường càng nhanh càng tốt để huy động vốn từ khách hàng. Chính sách này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng nhất đến các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để chuẩn bị tìm quỹ đất hoặc đầu tư hình thành trong tương lai.
Các dự án bất động sản đã có quá trình chuẩn bị lâu dài sẽ không bị ảnh hưởng trong ngắn hạn do thiếu nguồn cung trên thị trường.
Theo: VietnamCredit
