Xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2021 vẫn chưa được xác định rõ ràng và tùy thuộc vào giả thiết cùng những biến động thực tế của thị trường. Nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát tốt được dịch bệnh, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc và phục hồi tốt, thậm chí có thể trở thành động lực thúc đẩy toàn nền kinh tế.
Năm 2021, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phải đối mặt với những khó khăn, đó là: (i) Diễn biến khó lường của đại dịch Covid-19; (ii) Chính sách Condotel: Cho đến nay vẫn chưa có văn bản nào về chính sách Condotel, Officetel, shophouse… dẫn đến vẫn còn có sự khác nhau giữa địa phương này và địa phương khác; (iii) Quy trình cấp phép, thẩm định phê duyệt đầu tư xây dựng các dự án còn lâu, phức tạp và nhiều công đoạn; (iv) Hạn chế về tín dụng khi không sửa đổi thông tư, doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn giá rẻ và (v) Thuế như chính sách thuế giao dịch liên kết vẫn còn nhiều phức tạp, làm cho các nhà đầu tư bất động sản chưa thực sự yên tâm. Chính sách này dùng để chống chuyển giá chứ không ban hành để chống giao dịch trong thị trường bất động sản và cuối cùng thị trường bất động sản lại phải hứng chịu những tác động không mong muốn đó.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam cũng có nhiều tín hiệu khởi sắc trong năm 2021, đó là: (i) Nút thắt trong chính sách bất động sản được gỡ bỏ; (ii) Khả năng kiểm soát dịch bệnh; (iii) Sức chịu đựng và khả năng phục hồi nền kinh tế sau đại dịch Covid-19; (iv) Dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam; (v) Lãi suất giảm. Cụ thể như sau:
+ Nút thắt trong chính sách bất động sản được gỡ bỏ
Năm 2020 thị trường bất động sản bị chững lại. Một là do thủ tục pháp lý, khi có rất nhiều luật chồng chéo, cao điểm nhất là giai đoạn 2019-2020. Các cơ quan quản lý nhà nước, các cơ quan lập pháp cũng nắm được vấn đề này, bước đầu đã có những Thông tư, Nghị định, hướng dẫn giải đáp những thắc mắc, vướng mắc đọng lại từ giai đoạn 2019-2020. Vì thế, năm 2021 sẽ có những thuận lợi hơn về mặt thủ tục pháp lý đối với thị trường bất động sản.
Cụ thể là sự ra đời, bổ sung của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, Thông tư 21/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng, Nghị quyết 164/NQ-CP giúp tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản; Nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ 8/2/2021 với nội dung quan trọng về việc giải cứu hàng nghìn dự án có đất xen kẹt được kỳ vọng sẽ gỡ bỏ nút thắt thiếu hụt nguồn cung.
Yếu tố thúc đẩy lớn nhất là Chính sách giải ngân đầu tư công và đây được coi là cứu cánh khi mọi thứ bị trì hoãn, việc quyết tâm giải ngân đầu tư công là chính sách mạnh mẽ nhất trong năm 2020 và 2021.
+ Khả năng kiểm soát được dịch bệnh
Khi Covid-19 xuất hiện, làm giảm sức mua của cả nền kinh tế 2020 nói chung. Không chỉ du lịch, nông sản, thương mại mà kể cả trong ngành bất động sản, sức mua của thị trường hiện cũng giảm sút nhiều. Ngoại trừ những địa phương có diễn biến đặc biệt như TP. Hồ Chí Minh dù giá nhà và giá đất tăng nhưng sức mua vẫn tốt, thì ở một số địa phương, bao gồm cả Hà Nội, không phải giá nào cũng bán được.
Hiện tại thế giới đã có vắc-xin, nhưng ngay cả Mỹ là nền kinh tế có vắc xin lớn nhất thế giới, vẫn cho rằng dịch bệnh chỉ có thể kiểm soát vào cuối năm 2021 và nền kinh tế của Mỹ có thể trở lại bình thường vào năm 2022. Tại các quốc gia khác, vùng châu Âu cũng như châu Á, tình hình dịch bệnh vẫn rất nghiêm trọng.
+ Sức chịu đựng và khả năng phục hồi kinh tế tốt
Xét về quy luật chung, thị trường có những lúc lên – xuống theo sóng hình sin, mà năm 2020 đã xuống mức rất thấp. Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi, GDP của Việt Nam trong năm 2020 tăng 2,91%, thấp nhất trong 10 năm vừa qua.
Trong vùng châu Á Thái Bình Dương, Việt Nam là một trong ba quốc gia có tăng trưởng, bao gồm Việt Nam, Trung Quốc, và New Zealand. Việt Nam nổi lên là một trong những nền kinh tế có tăng trưởng trong bối cảnh dịch bệnh tác động mạnh trên toàn thế giới. Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi trong năm 2021 và mức độ tăng trưởng GDP mà Chính phủ mong muốn khoảng 6%. Đây là mức độ tăng trưởng thách thức với nền kinh tế Việt Nam nhưng mang tính khả thi.
Với tiền đề nền kinh tế Việt Nam tiếp tục phục hồi và tăng trưởng, theo đó thị trường bất động sản cũng sẽ tiếp tục phục hồi khi có những thuận lợi
+ Dòng vốn ODA chảy vào Việt Nam
Dưới tác động của căng thẳng thương mại Mỹ – Trung Quốc, sự cam kết mạnh mẽ về FTAs thế hệ mới của Việt Nam và quan trọng hơn là Việt Nam vẫn đảm bảo yêu cầu của dòng vốn đến khi nằm trong vùng tăng trưởng, kinh tế chính trị, xã hội ổn định và đất nước, con người muốn vươn lên là ba yếu tố thu hút dòng vốn đến Việt Nam.
Do đó vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới bởi lượng vốn lớn từ các quỹ đầu tư bất động sản mới lập đã sẵn sàng đầu tư vào Việt Nam, cùng với xuất khẩu tăng do hưởng lợi từ các hiệp định thương mại đã ký kết, hoạt động du lịch sẽ ấm dần và nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng dần được phép vào Việt Nam, bên cạnh đó là các chính sách kinh tế vĩ mô, vi mô, chính sách tài chính được điều chỉnh linh hoạt… sẽ góp phần thúc đẩy và tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản tăng nhiệt.
+ Lãi suất giảm
Khi thị trường vàng có nhiều rủi ro, thị trường ngoại tệ quản lý chặt, không mang lại lãi suất, xu thế tất yếu là dòng tiền sẽ đổ vào thị trường chứng khoán một cách mạnh mẽ. Nhiều nhà đầu tư vay tiền để đầu tư vào chứng khoán.
Thị trường chứng khoán nếu tiếp tục tăng mạnh như hiện nay, có thể sẽ dẫn đến tình trạng bong bóng. Nếu tất cả các thủ tục của bất động sản được tháo gỡ, thị trường trở lại mức bình thường và có những điều chỉnh để tạo ra sự phát triển cân bằng hơn cho toàn bộ nền kinh tế. Khi đó, so với kênh đầu tư chứng khoán thì đầu tư bất động sản mang tính ổn định hơn, mặc dù phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bị tác động rất mạnh bởi dịch bệnh.
Về chính sách của Chính phủ, lãi suất hạ thấp trong thời gian vừa qua hỗ trợ rất nhiều cho thị trường bất động sản cả về hai phía gồm những nhà kinh doanh, xây dựng bất động sản khi được vay tiền của ngân hàng với lãi suất thấp, giảm được chi phí vốn và hỗ trợ được tốt trong vấn đề xây dựng công trình bất động sản. Người mua bất động sản cũng có lợi khi được vay tiền với lãi suất thấp hơn. Chính sách lãi suất thấp đã hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Chính sách này nên được duy trì, tuy nhiên cần phải có sự cân bằng với kiểm soát lạm phát.
Triển vọng thị trường bất động sản năm 2021
Xu hướng thị trường bất động sản năm 2021 không được xác định rõ ràng vì còn tùy thuộc vào rất nhiều những giả thiết và biến động thực tế của thị trường. Với khả năng kiểm soát tốt dịch bệnh, GDP kỳ vọng sẽ tăng trưởng trong năm 2021, kỳ vọng thị trường
bất động sản sẽ khởi sắc và phục hồi tốt. Nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát được dịch bệnh thì thị trường bất động sản sẽ là phân khúc hỗ trợ cho việc phục hồi của nền kinh tế trong năm 2021.
Dự báo năm 2021, một số phân khúc sẽ tiếp tục hút dòng tiền là bất động sản công nghiệp, căn hộ tầm trung giá từ 25 – 30 triệu/m2 phục vụ cho nhu cầu ở thực, bất động sản dịch vụ, nhà ở gắn liền với các khu công nghiệp có giá từ 1-3 tỷ và bất động sản nghỉ dưỡng hướng núi tiếp tục khả quan.
+ Phân khúc bất động sản công nghiệp
Bất động sản khu công nghiệp trong 2-3 năm tới cũng có thể có tiềm năng tốt khi mà một số nhà đầu tư tại Trung Quốc và các quốc gia khác đang có những kế hoạch di dời công xưởng sản xuất vào Việt Nam.
Tuy nhiên để có thể đầu tư được bất động sản công nghiệp vào thời điểm này thì không phải dễ dàng vì liên quan đến quy hoạch khu công nghiệp, hạ tầng giao thông…
Hiện tại vẫn chưa thấy một làn sóng đổ bộ của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Ở thời điểm này thì cũng chỉ có một vài doanh nghiệp lớn vào Việt Nam nhưng chưa thấy sự dịch chuyển.
Đặc biệt, trong bối cảnh căng thẳng thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc đang dần được lắng dịu. Chính vì thế, việc di chuyển của một số doanh nghiệp Mỹ vào Việt Nam có lẽ sẽ không diễn ra một cách mạnh mẽ như là đã dự báo.
Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp thời gian qua cũng rất khác bất động công nghiệp 10-15 năm trước. Nếu như trước đây, người đầu tư vào bất động sản công nghiệp chỉ làm hạ tầng, sau đó họ chờ các nhà đầu tư đến thuê nhà xưởng, và nhà đầu tư phải tự làm nhà xưởng; nhưng hiện nay, hình thức kinh doanh bất động sản công nghiệp của Việt Nam đã thay đổi, người đầu tư cũng có thể xây dựng hoàn thiện sẵn nhà kho, nhà xưởng rồi mới cho thuê. Bên cạnh đó, không chỉ có đầu tư nhà máy, xưởng sản xuất, mà việc cho thuê kho bãi cũng là hình thức đầu tư bất động sản công nghiệp có hiệu quả.
+ Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng
Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc bị ảnh hưởng nặng nề nhất, nhưng trong nửa cuối của năm 2021, nếu vắc-xin ngữa Covid-19 được triển khai trên diện rộng thì có thể phát triển trở lại. Bởi đặc điểm của bất động sản nghỉ dưỡng là hoạt động theo mùa vụ, chỉ cần hoạt động trong 6 tháng là có thể vực trở lại và bù cho những tổn thất trong cả năm. Do đó, phân khúc này có thể vực dậy được hay không phụ thuộc rất nhiều vào khả năng kiểm soát và đẩy lùi Covid-19.
Trong thời gian bùng phát Covid-19, thị trường đã có thể thấy nhiều nhà đầu cơ đất và bất động sản nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, Nha Trang gặp không ít khó khăn và rơi vào tình huống đợi chờ thị trường phục hồi hoàn toàn.
Ở miền Bắc đã xuất hiện nhiều khu nghỉ dưỡng trên núi và trong năm 2021 được dự báo sẽ tiếp tục khả quan. Các địa điểm du lịch cách thành phố khoảng một hoặc hai tiếng lái xe trở nên phổ biến do người dân đang hạn chế đi quá xa hoặc sử dụng máy bay cho các kỳ nghỉ.
+ Phân khúc tòa nhà văn phòng
Phân khúc tòa nhà văn phòng trong năm 2021 có 2 xu hướng: (i) tập trung làm những dự án có khả năng vực dậy được, những dự án có vị trí thuận lợi và (ii) với những dự án không có triển vọng, những dự án mới ra đời ở những địa điểm không thuận lợi sẽ gặp khó khăn và tạm thời bị “đắp chiếu”.
Theo: Bộ Công Thương
