LẠC QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Mặc dù dịch Covid-19 vẫn đang có diễn biến phức tạp trên thị trường thế giới, nhưng nhờ sự kiểm soát hiệu quả, Việt Nam đang nổi lên là một điểm sáng. Nhiều dự án bất động sản đưa ra chương trình khuyến mại tặng quà để kích cầu tiêu dùng thay vì giảm giá sản phẩm. Dự báo về thị trường BĐS trong quý IV/2020, khi Việt Nam kiểm soát tốt được dịch bệnh Covid-19, kinh tế trong nước hồi phục, lực cầu sẽ được tiếp sức để thị trường BĐS nóng ấm, phục hồi trở lại.

Ảnh hưởng của 2 đợt dịch bệnh Covid-19 đã tác động tiêu cực đến toàn bộ hệ thống của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong đó nghiêm trọng nhất phải kể đến ngành bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng.

Mặc dù trong phần lớn thời gian của giai đoạn đầu năm, cả nước phải chống dịch Covid, phải giãn cách và ngừng các hoạt động kinh doanh nhưng thị trường hàng hóa bất động sản Việt Nam vẫn ghi nhận những chỉ số tích cực. Về cuối năm, thị trường càng cho thấy những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ.

Cụ thể, về lượng cung, giao dịch trên toàn thị trường, trong quý III/2020, cả nước có 73.933 sản phẩm bất động sản nhà ở được bán trên toàn thị trường (gồm 46.773 căn hộ chung cư và 27.160 sản phẩm thấp tầng). Sản phẩm được chào bán chủ yếu là hàng tồn từ các quý trước (chiếm khoảng 70%). Giao dịch trên toàn thị trường đạt 26.299/73.933 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 35,5% trong quý III/2020.

Tuy nhiên, so với quý I/2020 và quý II/2020 thì nguồn cung quý III/2020 có mức tăng trưởng đáng kể. Trong quý I, tỷ lệ tiêu thụ cả nước đạt trên 7.000 sản phẩm, còn trong quý III/2020 nguồn cung bất động sản mới được chào bán ra thị trường đạt 22.602 sản phẩm, giao dịch 9.813/22.602 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 43,4%.

Thị trường bất động sản quý III/2020 có sự phục hồi đáng kể, tỷ lệ hấp thụ từ các sản phẩm mới tăng so với 2 quý đầu năm. Lượng giao dịch từ các sản phẩm mới chào bán quý III/2020 tăng khoảng 3,54 lần so với quý I/2020 và 1,43 lần so với quý II/2020. Lượng cung mới chào bán quý III/2020 tăng 1,21 lần so với quý I/2020 và 1,23 lần so với quý II/2020. Có thể thấy rõ nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh của người dân trong thị trường còn rất lớn.

Tại Hà Nội, lượng sản phẩm được bán trên toàn thị trường trong quý III/2020 đạt 13.300 sản phẩm (chủ yếu là căn hộ chung cư), giao dịch 2.966/13.300 sản phẩm. tỷ lệ hấp thụ tương đương 22,3%. Phân khúc căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ theo phân khúc nhưng có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt.

Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, lượng cung mới từ các dự án BĐS tại Hà Nội rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%, điển hình như Dự án Eurowindow River Park tại Đông Anh (có giá dưới 25 triệu/m2).

Nhiều dự án BĐS hiện đang khuyến mại tặng quà khủng để kích cầu thay vì giảm giá sản phẩm.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý III/2020, lượng sản phẩm được bán trên toàn thị trường đạt 12.530 sản phẩm, giao dịch 9.408/12.530 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ tương đương 75,1%, đây là con số rất ấn tượng trong bối cảnh dịch bệnh. Trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, TP. Hồ Chí Minh gần như không có dự án mới được phê duyệt. Ngoài đại dự án đô thị tại Quận 9, một số dự án nhà ở khác đã cơ bản hoàn thành thủ tục thì rải rác dần được cấp giấy phép xây dựng và đủ điều kiện bán sản phẩm trong năm 2019 và 2020. Vì vậy, mặc dù số lượng sản phẩm chào bán trong kỳ cao nhưng phần lớn các sản phẩm này đã được hấp thụ từ trước, sản phẩm thực tế còn bán trên thị trường rất ít.

Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại thành phố này tăng vọt, nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền nên tại các huyện ven đô. Điều này đã tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như: Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi… Giá dao động từ 30 – 50 triệu đồng (tăng từ 10 – 15%).

Bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng của thị trường

Sản xuất công nghiệp tháng 9/2020 đã có sự khởi sắc, mở ra hy vọng sớm phục hồi và tăng trưởng mạnh trở lại trong quý IV/2020 và thời gian tới. Hoạt động thương mại dịch vụ trong tháng 9/2020 đã tăng trưởng trở lại, cầu tiêu dùng phục hồi. Chỉ số nhà quản trị mua hàng PMI của Việt Nam (do Nikkei đánh giá) đã tăng lên 52,2 điểm trong tháng 9/2020, cao nhất ASEAN (so với 45,7 điểm trong tháng 8/2020), thể hiện xu hướng phục hồi rõ nét của nền kinh tế Việt Nam.

Covid-19 đã ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của nhiều doanh nghiệp trong tất cả các lĩnh vực hoạt động, trong đó lĩnh vực bất động sản chịu ảnh hưởng khá nặng nề.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, hiện có tới 923 doanh nghiệp bất động sản buộc phải tuyên bố giải thể, hoặc tạm ngừng hoạt động trong thời gian qua của năm 2020. Bất động sản là lĩnh vực chịu tổn thương nặng nề nhất bởi đại dịch Covid-19.

Nhìn nhận về thị trường trong thời gian qua, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, ngay từ sau Tết, bức tranh bất động sản đã bộc lộ rõ những gam màu trầm do dịch bệnh. Tuy nhiên, trong bức tranh ảm đạm này thì điểm sáng nổi lên chính là bất động sản khu công nghiệp.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho hay, bất động sản khu công nghiệp vẫn thu hút khách thuê, giá thuê tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm 2019. Mặc dù đang chịu ảnh hưởng từ dịch Covid-19 nhưng việc thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp lại có sự bứt phá rõ nét do nhiều chủ doanh nghiệp đang dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam. Nhờ lợi thế về chi phí ở mức hấp dẫn, cùng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng và các chính sách hỗ trợ đến từ Chính phủ cũng như việc khống chế được dịch bệnh rất hiệu quả, Việt Nam đang được đánh giá là sự lựa chọn lý tưởng của các nhà đầu tư nước ngoài so với các quốc gia khác trong khu vực.

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/9/2020, trong tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 21,2 tỷ USD, thì TP. HCM và Hà Nội vẫn là những địa bàn dẫn đầu cả nước về thu hút số lượng dự án mới.

Cụ thể, TP. HCM dẫn đầu khi thu hút 719 dự án với tổng vốn đăng ký đạt 3,25 tỷ USD, chiếm 15,3% tổng vốn đầu tư. TP Hà Nội đứng thứ hai với 409 dự án, đạt 2,92 tỷ USD, chiếm 13,8% tổng vốn đầu tư. Một loạt tập đoàn lớn đã lên kế hoạch chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam có thể kể đến như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn…

Còn báo cáo mới nhất của Công ty Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL Việt Nam) mở ra một khía cạnh khác của bất động sản khu công nghiệp, việc hạn chế di chuyển trong thời kỳ bùng phát Covid-19 đã gây khó khăn cho việc thực địa dự án và gặp gỡ trực tiếp với các chủ đầu tư khu công nghiệp. Song, nhu cầu đất công nghiệp vẫn giữ đà tăng trong quý III/2020 do Việt Nam vẫn là điểm đến thuận lợi cho các nhà đầu tư.

Để đáp ứng nhu cầu trong bối cảnh hạn chế đi lại, nhiều nền tảng trực tuyến được đầu tư như thực địa ảo trực tuyến, hội thảo trực tuyến, nâng cấp trang web… vì thế khách thuê vẫn có cơ hội đánh giá tiềm năng và thuê đất từ xa.

Bên cạnh đó, vẫn còn một số giao dịch bắt đầu trước dịch và ký kết trong quý này. Thực tế trên khiến tỷ lệ lấp đầy trung bình khu công nghiệp các tỉnh miền Bắc (Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Dương) đạt 74% trong quý III, tăng 160 điểm phần trăm so với quý đầu năm.

Giá đất của các thị trường phía Bắc đã đạt đỉnh mới với 102 USD/m2/chu kỳ thuê trong quý III/2020, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ, dao động từ 4,1-5,2 USD/m2/tháng trong quý III/2020, tăng 2,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Với quỹ đất hiện hữu, Hải Phòng và Bắc Ninh đang dẫn đầu trong nguồn cung đất công nghiệp của miền Bắc.

Nguồn cung đất công nghiệp ở miền Bắc dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong 5 năm tới. Nguồn cầu chính cho đất công nghiệp vẫn là các nhà sản xuất muốn đa dạng hóa danh mục sản xuất ra khỏi Trung Quốc, đặc biệt là các ngành công nghệ cao. Còn khách hàng chủ chốt cho nhà xưởng xây sẵn vẫn là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Để đón làn sóng đầu tư sắp tới, các tỉnh và thành phố phía Bắc đã lên kế hoạch thêm mới và mở rộng các khu công nghiệp hiện có, như Hưng Yên và Hải Dương – 2 địa phương năng động nhất trong việc phát triển các khu công nghiệp mới bởi khá gần với Trung Quốc.

Bên cạnh đó, thông qua các cuộc xúc tiến đầu tư trực tuyến với các đối tác tổ chức gần đây, rất nhiều nhà đầu tư bày tỏ sự quan tâm tới các định hướng thu hút đầu tư của Việt Nam trong thời gian tới, thể hiện trong Nghị quyết 50/NQ-CP của Bộ Chính trị về việc thu hút các dự án quy mô lớn, thân thiện môi trường, có tác động lan tỏa, công nghệ hiện đại, có kết nối với doanh nghiệp Việt Nam… Từ năm 2021, sẽ có nhiều nhà đầu tư đến Việt Nam để hiện thực hóa việc dịch chuyển nhà máy sản xuất.

Dự báo về thị trường BĐS trong quý IV/2020, khi Việt Nam kiểm soát tốt được dịch bệnh Covid-19, kinh tế trong nước hồi phục, lực cầu sẽ được tiếp sức để thị trường BĐS phục hồi trở lại. Bên cạnh đó, việc khan hiếm nguồn hàng mới tại các đô thị lớn vẫn diễn ra. Tại các địa phương khác, nguồn hàng đưa ra thị trường chủ yếu nằm ở các dự án đã triển khai trước đó. Các dự án được phê duyệt mới sẽ được triển khai nhiều hơn…

Ở giai đoạn cuối năm, áp lực tăng nhu cầu đầu tư để tăng hiệu quả sử dụng tiền sẽ tăng cao. Làn sóng đầu tư, mua sắm dịp cuối năm có thể sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS cả nước. Các địa phương, đặc biệt là các chủ đầu tư, sàn giao dịch BĐS cần có chính sách kịp thời để thu hút và khai thác hiệu quả trong giai đoạn cuối năm này.

Theo: VietnamCredit