Pháp lý là thách thức lớn nhất
Thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2022 tiếp tục khó khăn khi lượng giao dịch không cải thiện, nguồn cung khan hiếm, giá ở mức cao, huy động nguồn vốn gặp nhiều trở ngại.
Theo nhiều chuyên gia, nếu không có giải pháp kịp thời, điều này sẽ dẫn đến nhiều rủi ro và thách thức cho nền kinh tế.
GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế Quốc dân, cho rằng bên cạnh những mặt tích cực như triển vọng kinh tế thay đổi sau đại dịch, Quốc hội thông qua các luật cơ bản liên quan đến thị trường giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý, thì việc thị trường sẽ còn nhiều khó khăn trong năm 2023.
Đầu tiên là khó khăn giải quyết về tính pháp lý của các dự án. Theo ông Chương, vướng mắc pháp lý là lớn nhất, chiếm tới 70% khó khăn của các dự án BĐS, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Thủ tục hành chính còn rườm rà, thiếu đồng bộ, liên thông làm kéo dài thời gian làm thủ tục đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại.
Ngoài ra, các quy định, thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, dự án BĐS chưa được giải quyết do chưa có sự đồng bộ, thống nhất giữa các luật chuyên ngành liên quan đến thị trường.
Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5 diễn ra với chủ đề “Kinh tế Việt Nam 2023: Ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn, vững vàng vượt qua thách thức”, ông Chương chỉ ra những khó khăn lớn, thách thức thứ hai của thị trường bất động sản năm 2023 là thách thức thu hút vốn
Theo đó, lãi suất ngân hàng tăng khiến giá vốn tăng theo. Số lượng trái phiếu doanh nghiệp BĐS 2023 – 2024 đáo hạn với khối lượng lớn là rào cản lớn cho hoạt động đầu tư phát triển BĐS.
Nguồn vốn tín dụng trên thị trường lệch pha (từ những năm trước) nên nguồn vốn tín dụng hiện nay bị hạn chế. Việc Nhà nước kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực BĐS khiến doanh nghiệp vô cùng khó khăn. Một số doanh nghiệp đứng trước nguy cơ đổ vỡ, bị doanh nghiệp nước ngoài thâu tóm do phải bán dự án với giá rẻ để có dòng tiền.
Cùng với đó, thị trường trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ khiến doanh nghiệp khó huy động vốn từ kênh trái phiếu (do tác động của Nghị định 65/2022/NĐ-CP). Nhiều doanh nghiệp gần đây đã phát hành một lượng lớn trái phiếu trị giá hàng trăm nghìn tỷ đồng và có thời hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và 2023.
Đây là áp lực lớn cho nhiều doanh nghiệp BĐS thời gian tới. Một số doanh nghiệp cũng chịu áp lực thanh toán trái phiếu sớm cho nhà đầu tư vì nhiều lý do, trong đó có những thay đổi về chính sách kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Mặt khác, sự sụt giảm của thị trường chứng khoán cũng ảnh hưởng lớn đến dòng vốn vào thị trường bất động sản.
Khó khăn thứ ba của bất động sản là thách thức về thị trường. Ông Chương cho rằng, thị trường BĐS sẽ tiếp tục trầm lắng do tâm lý nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi các động thái của Chính phủ. Giá bất động sản vẫn ở mức cao mặc dù giao dịch trên thị trường đã chậm lại.
Cơn sốt đất nền trong năm 2020 và 2021 đã đẩy giá lên quá cao khiến thị trường còn rất ít dư địa tăng giá, khó thu hút nhà đầu tư. Điều này cũng khiến nhiều người thực sự có nhu cầu mua nhà không tiếp cận được, ông Chương nói.
Nhanh chóng tháo gỡ khó khăn cho thị trường
Từ những thách thức trên, theo ông Chương, cơ quan nhà nước cần sớm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Trước hết là các giải pháp điều chỉnh nguồn cung như rà soát, xử lý các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai, rà soát thủ tục pháp lý để các dự án sớm triển khai, nhất là các dự án lớn.
Cùng với đó là giải pháp tín dụng cho thị trường bất động sản. Ông Chương cho rằng cần tiếp tục nới room tín dụng đối với lĩnh vực BĐS ở mức hợp lý, phù hợp với khả năng tài chính của các TCTD và giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của NHNN.
Trong đó, ưu tiên cho vay các dự án bất động sản sắp hoàn thành, dự án phát triển nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp.
Về thị trường trái phiếu, Chính phủ cần tăng cường chỉ đạo, hướng dẫn việc chào bán, mua bán trái phiếu trên thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế theo quy định tại Nghị định 65.
Qua quá trình điều hành chính sách tiền tệ, thực tiễn cho thấy tín dụng ngân hàng chỉ là một trong những kênh dẫn vốn, không thể đáp ứng mọi nhu cầu vốn của nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Vì vậy, Chính phủ cần tạo điều kiện phát triển các kênh khác như chứng khoán, trái phiếu, đầu tư công, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường BĐS.
Về giải pháp lâu dài, chuyên gia này cho rằng, Chính phủ cần tăng cường quản lý, kiểm soát để đảm bảo thị trường phát triển cân đối cung cầu, hoàn thiện chính sách kiểm soát đầu cơ BĐS. Đồng thời, cần nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường, hoàn thiện hệ thống thông tin và dự báo thị trường.
Để hạn chế đầu cơ, kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó sử dụng công cụ chính sách thuế để điều tiết thu nhập từ sử dụng, chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách Nhà nước và điều tiết gián tiếp hành vi đầu cơ.
Theo: VietnamCredit
