Giá bán có thể không giảm ở thị trường sơ cấp
Batdongsan.com.vn vừa công bố kết quả khảo sát tâm lý người tiêu dùng năm 2022 với hơn 1.000 người tham gia. Theo đó, khi được hỏi về dự báo biến động giá BĐS năm 2023, chỉ có khoảng 10% ý kiến cho rằng giá nhà đất sẽ giảm.
Hơn 84% ý kiến còn lại cho rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong năm tới. Trong đó, tỷ lệ người dân cho rằng giá nhà sẽ tăng 5-10% chiếm 40%; 23% cho rằng mức tăng có thể cao hơn 10% và chỉ 17% cho rằng giá nhà sẽ tăng với biên độ nhẹ dưới 5%.
Tương tự, khảo sát với nhóm môi giới BĐS tại TP.HCM và Hà Nội cũng cho thấy, 29% môi giới tại Hà Nội cho rằng giá BĐS sẽ tăng, 33% trong số đó cho rằng giá có thể đi ngang. Riêng với thị trường TP.HCM, 33% môi giới BĐS cho rằng giá sẽ tăng, 29% cho rằng giá có thể đi ngang trong năm 2023.
Nói về giá nhà trong năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn phía Nam cho rằng, giá nhà sơ cấp khó giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều tăng. Giai đoạn 2012-2013, thị trường khủng hoảng do sản xuất thừa dẫn đến giá nhà giảm 20-30%.
Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khó khăn lớn nhất là khan hàng để bán. Không có tình trạng cung thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung lại khan hiếm. Vì vậy, dù thanh khoản kém thì giá sơ cấp cũng khó giảm.
Theo số liệu báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, trong quý IV/2022, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM thấp kỷ lục, chưa đến 25% (trên tổng số 470 căn hộ mở bán). Dù thanh khoản giảm mạnh nhưng giá bán vẫn đi ngang trong 3 tháng cuối năm, thậm chí tăng 3-4% so với quý I/2022. Riêng nhà phố tại TP.HCM, giá bán tại TP. quý IV/2022 tăng gần 16%, giá nhà riêng nhiều khu vực nội đô thậm chí tăng 25-29% so với đầu năm.
Trong một báo cáo mới đây, công ty nghiên cứu thị trường Onehousing cho biết, dù thị trường khó khăn như hiện nay nhưng phân khúc căn hộ đang nối dài đà tăng giá và xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2023. Đơn vị này dự báo đến cuối năm 2023, trung bình giá bán sơ cấp tại Hà Nội dự kiến tăng 8-9%/năm, trong khi giá bán có thể chững lại tại TP.HCM ở mức 4-5%/năm.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc kinh doanh Onehousing cho biết, một trong những yếu tố quan trọng dẫn đến giá căn hộ trung và cao cấp hình thành trong tương lai tăng là hầu như không có dự án căn hộ mới nào được phê duyệt. Trong suốt hai năm qua, hầu như không có dự án nào mới, trừ những dự án đã được cấp phép.
Tuy nhiên, với việc chuyển nhượng thị trường thứ cấp, sẽ có nhiều đợt giảm giá bán hơn. Giá BĐS sẽ giảm khi áp lực vay vốn của các nhà đầu tư, đầu cơ gia tăng. Nhiều nhà đầu tư đang cố găm hàng trong giai đoạn này có thể sẽ khó chịu thêm gánh nặng tài chính trong thời gian sắp tới, buộc phải cân nhắc giảm giá sâu hoặc bán lỗ. Giá thứ cấp sẽ có xu hướng giảm nhưng mức giảm sẽ không nhiều do nguồn cung hạn chế.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam, việc giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc đã tăng quá nhiều và ở phân khúc không đáp ứng được nhu cầu ở thực. Các phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân, bất động sản có giá trị khai thác thương mại tốt sẽ vẫn có giao dịch nên khả năng giảm giá là mờ nhạt, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.
Cơ cấu sản phẩm sẽ có sự thay đổi
Giới chuyên gia cho rằng sẽ có sự thay đổi trong cơ cấu phát triển sản phẩm vào năm 2023. Thay vì tập trung vào căn hộ cao cấp, giá từ 6-7 tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giỏ hàng, hướng tới phát triển sản phẩm khoảng 2-3 tỷ đồng. tỷ đồng để tiếp cận nhu cầu thị trường và đảm bảo thanh khoản bền vững.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, trong bối cảnh hiện nay, cần tìm giải pháp để thị trường BĐS chuyển mình sang phân khúc bình dân.
“Nguồn cung trên thị trường chủ yếu là những sản phẩm chưa định hướng đáp ứng nhu cầu thực và bị dư thừa, gây lãng phí. Điều này cho thấy nguồn cung hiện có chưa đến được với người có nhu cầu. Vì vậy, các nhà phát triển bất động sản lúc này nên cân đối, tính toán giữa việc đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa bất động sản có giá trị cao ra làm người hưởng lợi”, ông Quang nêu ý kiến.
TS Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường BĐS đang khó khăn nhưng với tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở tăng cao, tình hình có thể sớm được cải thiện. Niềm tin của người mua nhà ngày càng giảm, cùng với những vướng mắc về khung pháp lý và nguồn vốn khan hiếm do siết chặt tín dụng đã khiến thanh khoản giảm và chi phí xây dựng tăng. Tuy nhiên, những khó khăn này có thể chỉ là ngắn hạn khi nhu cầu nhà ở trong 10 năm tới vẫn rất lớn.
Về chính sách, Chính phủ đang có nhiều hỗ trợ cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc trung cấp. Ngoài ra, Chính phủ tiếp tục triển khai nhiều gói hỗ trợ vốn, đầu tư công đủ lớn. Do đó, các doanh nghiệp vẫn có thể tin tưởng vào khả năng phục hồi của thị trường trong giai đoạn tới để không ngừng tái cơ cấu.
Theo: VietnamCredit
