Cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020

Nhờ đầu tư từ không chỉ các nhà đầu tư trong nước mà cả các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản tại Việt Nam dự kiến sẽ bùng nổ trong tương lai gần. Vậy, những nhà đầu tư sẽ có những cơ hội nào và họ sẽ gặp những khó khăn gì khi đầu tư vào thị trường này?

I. Những cơ hội

1. Chính phủ Việt Nam.

Một trong những cơ hội tuyệt vời cho các nhà đầu tư có ý định đầu tư vào thị trường bất động sản của Việt Nam đến từ chính phủ. Có thể thấy rằng các tác động của chính phủ như giải quyết các trở ngại và các công trình chưa hoàn thành từ quý II năm 2019 trở về trước, các thủ tục nhà ở được nâng cấp và thuận tiện hơn, và xử lý quyết liệt các địa phương vi phạm trong lĩnh vực nhà ở và đất đai đã tạo ra một thế mạnh Động lực cho thị trường này, bên cạnh đó, mặc dù dịch COVID-19 vẫn đang hoành hành và không có dấu hiệu giảm trên thế giới, tại Việt Nam, chính phủ đã có biện pháp kịp thời để giúp thị trường bất động sản phục hồi, như giảm thuế chính sách, kéo dài thời hạn thuê đất, giảm thuế cho các doanh nghiệp và đặc biệt là cung cấp các gói hỗ trợ tín dụng cho các doanh nghiệp và nông dân bị ảnh hưởng bởi COVID-19 (gói 250 nghìn tỷ đồng).

Mặt khác, chính phủ đã ban hành Nghị định 25/2020 thay thế Nghị định 30/2015 về chi tiết thi hành một số luật về Luật Đấu thầu của nhà đầu tư. Sau khi bồi thường xong, việc giao đất cho các nhà đầu tư đủ điều kiện sẽ được chính phủ thực hiện càng sớm càng tốt và hỗ trợ tái định cư cho đất dự án.

2. Nhu cầu của người Việt Nam.

Cơ hội thứ hai cho các doanh nghiệp là nhu cầu của người dân Việt Nam. Đứng thứ 15 trên thế giới và thứ 3 ở Đông Nam Á về dân số, Việt Nam luôn cho thấy nhu cầu về nhà ở tại các thành phố của mình, đặc biệt là các thành phố lớn như Đà Nẵng, Hà Nội hay Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, quá trình đô thị hóa của Việt Nam cũng đang diễn ra với tốc độ cao. Theo chính phủ Việt Nam, với sự gia tăng nhanh chóng dân số đô thị trong nước, dẫn đến việc Việt Nam phải xây dựng khoảng 100 triệu m2 nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu của cư dân đô thị mỗi tháng.

3. Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng.

Theo dữ liệu của Cơ quan Đầu tư nước ngoài (2020), giải ngân FDI của Việt Nam năm 2020 đạt xấp xỉ 38 tỷ USD, tăng hơn 7% so với cùng kỳ năm 2019, trong đó thị trường kinh doanh bất động sản. sản xuất chiếm hơn 10% tổng vốn đầu tư đã đăng ký (gần 4 tỷ USD). Điều này có thể chỉ ra rằng các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài, đang thúc đẩy các hoạt động đầu tư dài hạn vào thị trường bất động sản trong những năm gần đây. Dòng vốn FDI vào kinh doanh bất động sản đã tăng mạnh và ngày càng tăng đáng kể, sự chú ý của nhà nước và khu vực tư nhân trong đầu tư vào cơ sở hạ tầng mới cũng được kỳ vọng sẽ tạo động lực cho thị trường phát triển ổn định.

4. Cơ sở hạ tầng.

Cơ sở hạ tầng hiện tại ở Việt Nam, đặc biệt là các tỉnh du lịch đang phát triển như Nha Trang hay Đà Nẵng, đang nhận được sự quan tâm lớn, thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản, cả đầu tư trong và ngoài nước. Hơn nữa, trong đại dịch COVID-19, các dự án đầu tư trong nước được thúc đẩy, điều này sẽ tạo ra cơ hội phát triển ngành bất động sản, điển hình là thành phố Hồ Chí Minh sẽ bắt đầu. Xây dựng hơn 20 dự án giao thông trọng điểm như Bến xe miền Đông mới hoặc nâng cấp cầu Thủ Thiêm 2, …

II. Thách thức:

1. Thủ tục hành chính, văn bản pháp luật.

Mặc dù chính phủ Việt Nam đã có những cải cách mới trong quy trình cấp phép nhà ở, các doanh nghiệp bất động sản vẫn cho rằng các thủ tục hành chính và văn bản pháp lý là một thách thức lớn. dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung mới trên thị trường bất động sản. Các dự án vẫn bị trì hoãn do quá trình xử lý và phê duyệt giấy phép xây dựng kéo dài, khiến các giao dịch bất động sản trên thị trường giảm đáng kể. Mặt khác, công tác quy hoạch đất đai, đền bù cho người dân vẫn còn eo hẹp trong khi nhu cầu xây dựng và thực hiện dự án của các doanh nghiệp rất cao.

2. Văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản chưa được đồng bộ hóa.

Luật quy hoạch, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản hay luật đấu thầu là những chính sách mà ngành bất động sản tại Việt Nam bị ảnh hưởng. Các điều chỉnh pháp lý trên thị trường bất động sản, từ đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý và sử dụng bất động sản được hoàn thành rất chậm, chồng chéo, bên cạnh đó, có nhiều vấn đề phát sinh từ tự cung cấp hoặc bất cập trong cơ chế chính sách chưa được thực hiện bổ sung kịp thời. Đây có thể được coi là một trong những lý do cho các giấy tờ nhà ở bị trì hoãn và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của các dự án bất động sản.

Theo các chuyên gia bất động sản, nếu Việt Nam không thực hiện bất kỳ thay đổi hay giải quyết vấn đề chính sách nào, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ trì trệ và khó đạt được tiến bộ trong năm 2020. Luật quy hoạch, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, hoặc luật đấu thầu là chính sách mà ngành bất động sản ở Việt Nam bị ảnh hưởng. Các điều chỉnh pháp lý trên thị trường bất động sản, từ đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý và sử dụng bất động sản được hoàn thành rất chậm, chồng chéo, bên cạnh đó, có nhiều vấn đề phát sinh từ tự cung cấp hoặc bất cập trong cơ chế chính sách chưa được bổ sung kịp thời.

Đây có thể được coi là một trong những lý do cho các giấy tờ nhà ở bị trì hoãn và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của các dự án bất động sản. Theo các chuyên gia bất động sản, nếu Việt Nam không thực hiện bất kỳ thay đổi hay giải quyết vấn đề chính sách nào, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ trì trệ và khó đạt được tiến bộ trong năm 2020.

3. Khó khăn trong việc tiếp cận vốn

Từ 1/1/2020, hoạt động tín dụng của ngân hàng cho kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã được thắt chặt đến hết ngày 22/2019 / TT-Ngân hàng, thay thế Thông tư 36. Cụ thể, các khoản cho vay bất động sản sẽ được thắt chặt (cho vay ngắn hạn và trung hạn sẽ giảm từ 45% xuống 40%), lãi suất sẽ tiếp tục tăng (huy động lãi suất sẽ gần 9%) và hệ số rủi ro cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%.

Điều này không chỉ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại Việt Nam mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến các nhà đầu tư và kinh doanh bất động sản. Để giảm sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, các nhà đầu tư và doanh nghiệp phải linh hoạt và đa dạng hóa nguồn vốn thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp hoặc FDI, v.v … Thị trường bất động sản ở Việt Nam là thị trường hấp dẫn nhất và đòi hỏi nhiều loại hình. về vốn, vì vậy các hình thức này không phù hợp với tất cả các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Hiện tại, Việt Nam không có tín dụng bất động sản nhưng tín dụng thương mại cho vay bất động sản với lãi suất cao (8-10%), cho vay ưu đãi dao động từ 5-6% (cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực). Bên cạnh đó, các nguồn vốn khác như kênh trái phiếu, cổ phiếu chỉ một số rất nhỏ các doanh nghiệp lớn trong nước có thể phát hành do niềm tin của khách hàng thấp. Lãi suất trái phiếu của một số doanh nghiệp bất động sản cao hơn nhiều so với lãi suất trái phiếu trung bình, lên tới 12-14% / năm.

>> Kịch bản nào dành cho thị trường bất động sản 2020?

Nguồn: https://vietnamcredit.com.vn/