Sau khi có dấu hiệu “sốt ảo” những tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại. Làn sóng Covid-19 lần thứ 4 xuất hiện tại nhiều địa phương và việc Ngân hàng siết chặt tín dụng bất động sản, xây dựng nhằm hạn chế rủi ro. Theo giới chuyên gia, việc siết chặt tín dụng bất động sản là cần thiết, song nếu siết mạnh tay thì nguy cơ vỡ trận loại hình trái phiếu doanh nghiệp và tạo kẽ hở tín dụng đen hoạt động.
Thị trường vẫn kỳ vọng nhờ các kênh huy động vốn như FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh; hoạt động M&A diễn ra sôi động; làn sóng trái phiếu bất động sản tăng mạnh về cả giá trị phát hành và lãi suất sẽ tác động tích cực lên thị trường bất động sản.
Dịch COVID-19 tái bùng phát lần thứ 4 và diễn biến ngày càng phức tạp đang tạo ra sức ảnh hưởng không nhỏ lên thị trường bất động sản. Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch bất động sản tại khá nhiều thị trường đang có sự chững lại rõ rệt ở hầu hết các thị trường.
Thị trường TPHCM, mức độ quan tâm nhà đất tháng 4/2021 giảm 17% so với tháng trước. Phân khúc đang chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ dịch bệnh là loại hình căn hộ với nhu cầu tìm mua giảm gần 25%.
Các hoạt động giao dịch bất động sản có thể sẽ kém sôi động hơn do nhiều dự án tạm hoãn bán hàng tập trung, chuyển dịch sang hình thức mua bán trực tuyến vì tuân thủ biện pháp giãn cách an toàn trong mùa dịch.
Bên cạnh đó, việc tín dụng bất động sản, xây dựng siết chặt để hạn chế rủi ro khi thị trường có dấu hiệu tăng ‘nóng’. Theo giới chuyên gia, trong công tác điều hành kinh tế vĩ mô, NHNN căn cứ vào những số liệu thực tế và đưa ra những phân tích, nhận định nhằm cảnh báo về nguy cơ tiềm ẩn những rủi ro cho ngành là một hoạt động bình thường đối với một cơ quan quản lý.
Cụ thể, tại Công văn số 3029/NHNN-TTGSNH, NHNN cho biết qua công tác theo dõi, giám sát tình hình hoạt động của các tổ chức tín dụng năm 2020, NHNN nhận thấy một số tổ chức tín dụng có dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro.
Trên thực tế, nguồn vốn đầu tư dự án của các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS đều chiếm đa số từ vốn vay ngân hàng. Do đó, nếu NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng siết “room” tín dụng đối với lĩnh xây dựng và BĐS sẽ là thách thức lớn cho các doanh nghiệp BĐS.
Theo giới chuyên môn, việc siết tín dụng với loại hình kinh doanh BĐS và xây dựng cần có lộ trình hợp lý. Nếu không sẽ vô tình bóp chết loại hình đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Một loại hình được đánh giá là nhằm mục đích xây dựng, kinh doanh BĐS đang được quan tâm rất lớn của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh hiện nay.
Các kênh huy động vốn diễn ra sôi động, kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi ổn định
Làn sóng Covid-19 lần thứ 4 bùng phát khiến hoạt động sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng. Các nhà đầu tư đang có xu hướng thoái vốn và rút dần khỏi nhiều ngành kinh doanh truyền thống, thay vào đó là chuyển dòng vốn đầu tư vào bất động sản. Cùng với đó, các kênh huy động vốn cũng đang hoạt động khá sôi động.
Vốn FDI đổ vào bất động sản tăng mạnh
Báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng cho hay, tính đến hết ngày 20/3/2021, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản là 10,13 tỷ USD, tăng 15,56% so với 3 tháng đầu năm 2020. Tổng vốn đăng ký lũy kế vào lĩnh vực bất động sản trong quý I/2021 là 0,6 tỷ USD, tăng 56%.
Việt Nam có sự ổn định về chính trị và tăng trưởng kinh tế, rất tích cực cải thiện môi trường đầu tư. Bên cạnh đó, sự chuyển tiếp giữa Luật Đầu tư 2014 và Luật Đầu tư 2020 vừa qua đã có ảnh hưởng tích cực tới tình hình cấp mới, điều chỉnh các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Theo dự báo, dòng tiền FDI vào Việt Nam thời gian tới sẽ còn lớn hơn nữa bởi doanh nghiệp nước ngoài tin tưởng vào khả năng khống chế dịch thành công của Việt Nam. Bên cạnh đó, với các hiệp định thương mại lớn được ký kết, Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh với các nước khác trong khu vực về thu hút FDI.
Trong khi đó, về tình hình cấp tín dụng, Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) cho biết, tốc độ tăng tín dụng của quý I/2021 đang cao hơn so với mức tăng 1,3% của cùng kỳ năm trước. Với mức tăng này, dư nợ tín dụng nền kinh tế đã đạt trên 9,46 triệu tỷ đồng.
Đến cuối tháng 2/2021, tín dụng ngành công nghiệp và xây dựng đạt 2,6 triệu tỷ đồng, tăng 1,13%; tín dụng lĩnh vực bất động sản là 1,8 triệu tỷ đồng, tăng 2,13% so với cuối năm 2020. Tín dụng bất động sản các năm gần đây vẫn biến động đi lên nhưng tốc độ tăng chậm dần (năm 2019 tăng khoảng gần 30%; năm 2020 tăng trên 11%; quý I/2021 tăng khoảng 3%).
Bộ Xây dựng cho biết tín dụng bất động sản vẫn đang được kiểm soát chặt chẽ, đồng thời, có thể nhận định rằng nguyên nhân thị trường bất động sản tăng trong thời gian gần đây không chỉ xuất phát từ tín dụng.
Theo phân tích của các chuyên gia, có hiện tượng nguồn tài chính thay vì chuyển vào sản xuất – kinh doanh, do dịch Covid-19 khiến hàng loạt cơ sở gặp khó khăn, đã chuyển hướng sang bất động sản. Bên cạnh đó, lãi suất gửi tiết kiệm thời gian qua giảm mạnh, khiến dòng tiền nhàn rỗi cũng chuyển vào kênh đầu tư bất động sản.
M&A diễn ra sôi động
Từ cuối năm 2019 và đầu năm 2020, thị trường bất động sản đóng băng do ảnh hưởng tiêu cực từ đại dịch Covid-19. Ước tính có trên 50% số doanh nghiệp bất động sản gặp khó về tài chính. Thêm vào đó, việc triển khai các thủ tục xin cấp phép dự án mới gần như bất khả thi, quỹ đất dành cho phát triển các dự án bất động sản tại các thành phố lớn ngày càng hạn hẹp là những điều kiện thúc đẩy hoạt động M&A bất động sản.
M&A được coi là phương thức hữu hiệu giúp những doanh nghiệp giàu tiềm lực có thể giảm bớt thời gian, chi phí trong việc tham gia thị trường hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh bất động sản. Đồng thời cũng giúp gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, góp phần hồi phục và ổn định lại thị trường này.
Có thể thấy, cứ sau mỗi giai đoạn khó khăn, thị trường bất động sản lại hình thành nên một chu kỳ M&A mới. Tác động của dịch Covid-19 trong giai đoạn vừa qua đã tạo ra cơ hội mới để các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tìm kiếm thêm các dự án mới.
Thực tế thời gian qua, năng lực tài chính của các nhà phát triển bất động sản đã hồi phục đáng kể. Vậy nên, trong trường hợp có một quỹ đất có tiềm năng phát triển tốt, họ vẫn có thể xoay xở tìm kiếm vốn từ các nguồn tài chính khác, thay vì các nguồn tài chính truyền thống như ngân hàng hay trái phiếu. Nguồn tài chính mới này có thể thông qua việc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước.
Làn sóng trái phiếu
Về tình hình phát hành trái phiếu, trong 3 tháng đầu năm 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển sôi động, thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp là rất lớn, trong khi việc vay vốn tại các ngân hàng không dễ dàng do doanh nghiệp chưa thực sự hồi phục sau đại dịch. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh về cả giá trị phát hành và lãi suất.
Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam thông tin, trong tháng 3/2021, các doanh nghiệp đã có tổng cộng 19 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị 8.035 tỷ đồng. Doanh nghiệp bất động sản tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành với 5.460 tỷ đồng, tương đương 68%.
Đầu tháng 1/2021, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cũng tham gia gọi vốn từ thị trường trái phiếu. Điển hình như Tập đoàn Vingroup thông báo về việc chào bán gần 70 triệu trái phiếu với mục đích tài trợ vốn cho hoạt động của công ty con. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 100.000 đồng với kỳ hạn 36 tháng, tổng giá trị lên tới gần 7.000 tỷ đồng.
Từ cuối năm 2020 đến nay, các trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản có xu hướng kéo dài kỳ hạn hơn, với mức trung bình khoảng 3,8 năm, dài hơn 1 năm so với năm 2019; lãi suất trái phiếu bình quân cũng đã tăng gần 210 điểm cơ bản, từ mức 9,7%/năm lên 11%/năm.
Đơn cử, trong đợt phát hành trái phiếu gần đây, Sunshine Group gọi vốn với lãi suất 11%/năm, Novaland với lãi suất 10,5%, hay cá biệt như Phát Đạt từng phát hành trái phiếu với lãi suất 14%/năm. Đáng chú ý nhất là Tập đoàn Apec Group với trái phiếu Happybond có tài sản đảm bảo lãi suất tới 13%/năm được đảm bảo bởi các bất động sản đắt giá tại những thành phố lớn.
Theo đánh giá của các chuyên gia, việc doanh nghiệp bất động sản gia tăng phát hành trái phiếu với lãi suất cao thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp, cũng như những ảnh hưởng về triển vọng của ngành và những tác động từ yếu tố dịch bệnh tới việc các nhà phát hành trái phiếu trong ngành bất động sản phải cơ cấu kỳ hạn dài hơn.
Hiện nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn khá cao, đặc biệt là các doanh nghiệp hạn chế về tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Cũng bởi vậy, lãi suất trái phiếu bất động sản có thể nhích tăng và sẽ hấp dẫn hơn so với các nhóm trái phiếu khác.
Trong quý I/2021, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 23,15 nghìn tỷ đồng trái phiếu, giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng chiếm tới 61,9% tổng lượng phát hành toàn thị trường. Riêng trong tháng 3/2021, doanh nghiệp bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với quy mô phát hành 4.450 tỷ đồng (chiếm 29,7% tổng giá trị phát hành), tăng 42,4% so với tháng trước.
So với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp địa ốc hấp dẫn hơn rất nhiều. Hiện nay, lãi suất huy động trên thị trường ngân hàng dao động từ 3 – 7%/năm, trong khi sản phẩm trái phiếu đang được các doanh nghiệp phát hành trả lãi suất rất cao, gấp đôi, thậm chí gấp 3 lãi suất ngân hàng. Đây là yếu tố khiến nhiều người chuyển hướng sang đầu tư trái phiếu bất động sản.
Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn gặp khó khăn trong ngắn hạn do ảnh hưởng của làn sóng Covid-19 lần thứ 4. Tuy nhiên, đợt dịch Covid-19 lần này không tác động quá nghiêm trọng tới thị trường BĐS. Thị trường có dấu hiệu chững lại sau khi phát triển quá “nóng” trong những tháng đầu năm nay.
Theo: Bộ Công Thương
